Menu Zavřeno

Místní znalosti. Globální dosah.

Několik oblastí hlavní smlouvy, s nimiž se vyplatí seznámit se jako majitel domu nebo budoucí majitel domu. Tyto informace jsou důležité také pro prodávající, kteří se budou muset seznámit se záludnostmi smlouvy, aby se ujistili, že jsou si vědomi složitostí toho, co se vyjednává.

V státě Texas je smlouva o bydlení pro jednu až čtyři rodiny (přeprodej) nejrozšířenější smlouvou používanou při nákupu nebo prodeji nemovitostí – nedávno byla v únoru 2018 aktualizována, aby byla efektivnější pro použití realitními kancelářemi, kupujícími i prodávajícími. Makléři v jiných státech, například v Kalifornii, mohou tuto smlouvu One to Four Family Residential Contract (Resale) nazývat smlouvou o koupi a prodeji. Komerční smlouvy mají své vlastní formuláře, stejně jako nákupy nezastavěných pozemků nebo novostavby. Mezi texaskými realitními makléři je známá jako smlouva „One to Four“ nebo „Residential Resale“ – existuje mnoho aspektů této smlouvy, se kterými stojí za to se seznámit, pokud jste potenciální kupující nebo prodávající nemovitosti. Smlouva „One to Four Family Residential Contract“ (Resale) obsahuje 24 oddílů, zde je jejich kompletní rozpis:

Odddíl 1 – Strany: V tomto oddíle jsou jednoduše uvedeny smluvní strany, kupující a prodávající. Mějte na paměti, že ačkoli agenti, pracovníci odpovědní za vlastnictví a hypoteční makléři pracují pro kupujícího nebo prodávajícího na smlouvě – jsou třetími stranami a musí zůstat „v odstupu“, což je elegantní způsob, jak říci, že nemají finanční zájem přímo spojený s nákupem nebo prodejem nemovitosti. Bylo by například neetické, kdyby zprostředkovatel půjčil kupujícímu 10 000 USD, aby mu pomohl uzavřít obchod a pojistil se tak, že obchod proběhne.

Díl 2 – Nemovitost: Zde se uvádí právní popis nemovitosti zahrnující parcelu, blok, přístavbu, město, okres a poštovní adresu. Je zde také místo pro vylepšení a příslušenství nemovitosti, které si ponechá prodávající a které mají být odstraněny před předáním nemovitosti do vlastnictví kupujícího. Všimněte si, že rezervace ropy, plynu nebo jiných nerostných surovin, vody, dřeva nebo jiných zájmů musí být provedena pomocí samostatného dodatku na formuláři vyhlášeném státem Texas.

Díl 3 – Prodejní cena: Zde se vyplňuje hotovostní část, součet veškerého financování popsaného v dodatku o financování třetí stranou a celkový součet hotovosti a financování (pokud je to relevantní).

Odddíl 4 – Zveřejnění držitele licence: V tomto oddíle by realitní makléř zveřejnil informace, pokud je „stranou transakce nebo jedná jménem manžela/manželky, rodiče, dítěte, podnikatelského subjektu, v němž držitel licence vlastní více než 10 %, nebo trustu, v němž držitel licence působí jako správce.“

Odddíl 5 – Earnest Money: V tomto oddíle se uvádí výše zálohové částky a titulní společnost, která bude pro transakci použita. Silná částka zálohových peněz obvykle činí 1 % až 2 % kupní ceny. V nejjednodušší podobě je záloha částka, kterou je kupující v dobré víře ochoten složit za to, že prodávající přijme nabídku a stáhne nemovitost z trhu. Zástupce kupujícího musí doručit zálohu do 3 dnů po nabytí účinnosti smlouvy společnosti, která se zabývá převody nemovitostí. U tohoto paragrafu je čas velmi důležitý a mou obecnou praxí je doručit zálohové peníze titulární společnosti okamžitě. Tím zaručíte, že váš klient splnil své povinnosti týkající se této části smlouvy.

Zálohové peníze, které jsou zaslány titulární společnosti (která má licenci na úschovu a drží finanční prostředky), mají možnost zahrnout doplňkovou pojistnou smlouvu, nebo ne. Doplňková pojistka na vlastnictví je přibližně 5 % ceny běžné pojistky na vlastnictví a vztahuje se na zásahy týkající se hranic pozemku. V nabídkách zasílaných jménem mých klientů vždy zahrnuji toto dodatečné krytí titulní pojistky, je levné a představuje další ochranu při koupi nemovitosti. S ohledem na to jsem nedávno seděl na kurzu dalšího vzdělávání, který vedl renomovaný majitel místní titulární společnosti, který nás informoval, že za 13 let podnikání ani jednou nevyplatil pojistnou událost z titulu pojistné smlouvy. Jeho logika byla správná: „Pokud titulární společnost dělá svou práci správně, nikdy by neměl nastat problém s titulární pojistkou.“

Díl 6 – Titulární pojistka a průzkum: Stejně jako každý aspekt smlouvy, i o tom, kdo zaplatí za titulní pojistku a která titulní společnost bude vybrána, mohou kupující a prodávající jednat. Tradičně platil titulní pojistku prodávající, ale s konkurenčním prostředím pro kupující (a s tím souvisejícím nízkým množstvím zásob bytů) je stále běžnější, že kupující nabízí zaplacení titulní pojistky, aby posílil svou nabídku.

O průzkumu, stejně jako o všem ostatním, se dá vyjednávat – stojí kolem 425 USD. Pokud má prodávající průzkum, který chce poskytnout kupujícímu, nechá ho makléř podepsat čestné prohlášení T-47, které je následně notářsky ověřeno. T-47 je čestné prohlášení, v němž se jednoduše uvádí, že majitel neví o změně půdorysu nemovitosti. Například prohlašuje, že od doby, kdy nemovitost vlastní, nedošlo k žádným podstatným změnám, jako je například přistavění druhého patra nebo nebyla postavena přístavba. To umožňuje kupujícím opřít se o informace zjištěné kolem povolení vytažených na nemovitost, stejně jako o informace o daních a rozloze nemovitosti, aby byly správné. Své kupující důrazně nabádám, aby si nechali vypracovat nový průzkum, protože geodet je pro ně závazný – kdyby se na něj v budoucnu potřebovali obrátit, měli by k němu přístup. A co je nejdůležitější, nový průzkum pomáhá ujistit se, že nemovitost nemá žádná věcná břemena. V oddíle 6 je popsáno, kdo zaplatí za průzkum, a časový rámec pro objednání nového průzkumu (pokud kupující nesouhlasí s použitím průzkumu a T-47 poskytnutého prodávajícím).

Je zde také pododdíl nazvaný Námitky, který se zabývá případnými námitkami kupujícího a také tím, kolik dní má kupující na vznesení námitek po vydání závazku vlastníka. Nezřídka se do oddílu námitek uvádí „Rezidence pro jednu rodinu“, vzhledem k tomu, že by nikdo nechtěl koupit dům, kdyby zjistil, že dům má územní plán, který zakazuje rezidenci pro jednu rodinu.

Oddddíl 7 – Stav nemovitosti: V MLS se uvede, zda zprostředkovatel nabídky poskytl zprostředkovateli kupujícího informace o prodávajícím, obvykle prostřednictvím oddílu „Doplňky“ – kupující uvede, zda obdržel informace o prodávajícím, nebo uvede, že je neobdržel, a uvede počet dní, které má prodávající na poskytnutí dokumentu. Tento oddíl také umožňuje kupujícímu uvést, zda přijímá nemovitost „tak, jak je“, nebo kupující žádá na náklady prodávajícího o provedení konkrétních oprav nebo ošetření.

Odddíl 8 – Odměny makléře:

Tento oddíl je tvořen jednou větou, v níž se jednoduše uvádí: „Veškeré závazky stran týkající se úhrady odměny makléře jsou obsaženy v samostatných písemných dohodách.“

Odddíl 9 – Uzavření: Zde je místo, kam vkládáme „k datu uzavření nebo před ním“: „nebo do 7 dnů poté, co byly námitky vznesené podle odstavce 6D odstraněny nebo od nich bylo upuštěno, podle toho, které datum nastane později (datum uzavření)“. Zajímavé je, že na rozdíl od oddílu 5 – čas není rozhodující. To znamená, že pokud dojde k přiměřenému zpoždění po přiměřenou dobu, není smlouva negována tím, že se prostě nepodaří uzavřít v přesný den uzavření. Příkladem může být, že titulární společnost potřebuje den navíc na přípravu dokumentu, například čestného prohlášení o dědictví v souvislosti s úmrtím jednoho z prodávajících. V takovém případě by se uzavření posunulo o den nebo dva potřebné k nápravě situace. V těchto případech je nejlepší praxí získat dodatek mezi kupujícím a prodávajícím, ve kterém bude uvedeno nové datum uzavření.

Díl 10 – Držba: Tento oddíl se zabývá tím, zda kupující převezme nemovitost ihned po uzavření a financování, nebo zda je prodávajícímu nabízen zpětný pronájem. Při většině nákupů domů se vlastnictví nemovitosti převádí po uzavření a financování, ale není příliš neobvyklé, že prodávající požádá o zpětný pronájem na 3 až 7 dní, aby se mohl po uzavření nemovitosti odstěhovat.

Odddíl 11 – Zvláštní ustanovení: Jedná se v podstatě o prázdný oddíl, který má kupujícímu umožnit vložit jakékoli zvláštní formulace nebo podmínky prodeje nemovitosti. Je velmi důležité, aby tuto kolonku nikdy nevyplňoval zprostředkovatel, ale aby toto slovní vyjádření pocházelo přímo od právníka kupujícího nebo právního zástupce. Agent poskytující slovní spojení v tomto oddíle se podobá poskytování právních rad a je v rozporu s principy kodexu chování realitních makléřů ve státě Texas.

Odddíl 12 – Vypořádání a další výdaje: Tento oddíl dává kupujícímu možnost požadovat po prodávajícím další výdaje spojené s vypořádáním nebo náklady na uzavření smlouvy. Typická hypoteční společnost povoluje až 3 % výdajů spojených s vypořádáním prodávajícího. Kupující tak může v oddíle 3 smlouvy zvýšit svou nabídku o 3 % a požádat o vrácení stejných 3 % na náklady na vypořádání. Ačkoli to na první pohled může znít neintuitivně, za tímto krokem se skrývá strategie. Umožňuje kupujícímu, aby musel předem vložit méně peněz na uzavření, protože 3 % z kupní ceny budou použita na náklady na uzavření, které povoluje věřitel, a případný zbytek bude použit na budoucí soukromé pojištění hypotéky (PMI).

Díl 13 – Proporce:

Odddíl 14 – Ztráta při nehodě: Pokud dojde ke škodě, např. požáru, v době, kdy je dům ve smlouvě, prodávající uvede dům do původního stavu nebo může kupující odstoupit od smlouvy a získat zpět zálohu, případně prodloužit dobu plnění až o 15 dní a odpovídajícím způsobem prodloužit datum uzavření, nebo má kupující možnost přijmout nemovitost tak, jak je, s postoupením výnosů z pojištění.

Oddddíl 15 – Nesplnění závazku:

Díl 16 – Zprostředkování: Uvádí možnosti, které mají prodávající a kupující k dispozici, pokud některý z nich nedodrží smlouvu a neplní: V tomto článku se jednoduše uvádí, že stát Texas „podporuje řešení sporů prostřednictvím alternativních postupů řešení sporů, jako je mediace“. Náklady na mediaci mají být rovnoměrně rozděleny mezi kupujícího a prodávajícího. V případě, že se oběma stranám nepodaří spor vyřešit, nebrání doložka o mediaci žádné ze stran podat na druhou stranu žalobu u „příslušného soudu“.

Odstavec 17 – Odměna advokáta: Ve státě Texas má „kupující, prodávající, zprostředkovatel nabídky, jiný zprostředkovatel nebo zprostředkovatel úschovy, který zvítězí v jakémkoli soudním řízení souvisejícím s touto smlouvou, nárok na úhradu přiměřených nákladů na právní zastoupení a všech nákladů takového řízení.“

Díl 18: – Úschova: Stanoví, že escrow společnost není stranou smlouvy a nenese odpovědnost za plnění či neplnění ze strany kupujícího nebo prodávajícího. Zálohové peníze budou použity na zálohu nebo náklady na uzavření smlouvy, veškeré přebytečné prostředky budou vráceny kupujícímu. Pokud existuje požadavek na uvolnění zadržovaných prostředků po uzavření, musí obě strany uvolnění podepsat (pokud obě strany nepodepíší, je popsán proces výplaty). Zabývá se procesem nápravy případných škod po uzavření.

Odddíl 19 – Prohlášení: Samotná smlouva přetrvává i po uzavření a veškerá prohlášení ve smlouvě jsou platná. Prodávající má právo nadále ukazovat nemovitost za účelem „přijímání, vyjednávání a přijímání zpětných nabídek.“

Odddíl 20 – Federální daňové požadavky:

Díl 21 – Oznámení: Zabývá se nákupy provedenými „zahraniční osobou“ – u některých rozsáhlých transakcí vyžaduje hlášení finančnímu úřadu.

Díl 21 – Oznámení: Zde se uvádějí kontaktní údaje kupujícího a prodávajícího. Většinou se na toto místo uvádí e-mail realitního makléře. Rád uvádím e-mailovou adresu svého klienta s pokynem „kopírovat agenta“ – abych měl jistotu, že budu vědět o všech oznámeních doručovaných druhou stranou transakce. Mějte na paměti, že pokud je přítomno více forem oznámení (např. telefonní číslo, e-mail a adresa), musí protistrana zaslat oznámení pouze na jednu z těchto cest. Proto dávám přednost tomu, aby v e-mailu bylo uvedeno pouze jméno a e-mailová adresa mého klienta s pokynem, aby do e-mailu uvedl i mě. Místo toho, aby můj klient případně zmeškal hovor nebo si včas nezkontroloval poštu, je protistrana nucena poslat nám oběma e-mail s případným doručením oznámení.

Odddíl 22 – Dohoda stran: V tomto oddíle si všimnete dodatků připojených k této hlavní smlouvě, jako je například dodatek o financování třetí stranou nebo smlouva o dočasném pronájmu bytu prodávajícím (tzv. zpětný pronájem prodávajícího).

Díl 23 – Možnost ukončení smlouvy: Zde popíšete náklady a délku opčního období. Standardní poplatek za opci je 100 USD za 7 dní, ale s těmito dvěma čísly lze manipulovat za účelem dosažení různých přání.

Odddíl 24 – Konzultace s právníkem před podpisem: Mějte na paměti, že prodávající může nechat sepsat smlouvu svým vlastním právníkem nebo může nechat svého právníka upravit některý z tradičních formulářů vydaných státem Texas. Právníci jsou známí tím, že přidávají, vypouštějí nebo manipulují se smlouvami, které jim byly předloženy, aby vyhovovaly potřebám jejich klienta. Zejména u komerčních nemovitostí je to, že právník přezkoumává a mění dokumenty, běžné a pravděpodobně i potřebné vzhledem ke složitosti transakcí s komerčními nemovitostmi. V článku 24 smlouvy o bydlení pro 1-4 rodiny (přeprodej) se uvádí: „Před podpisem se poraďte s právníkem: Pravidla TREC zakazují držitelům realitní licence poskytovat právní poradenství. Přečtěte si pečlivě tuto smlouvu.“ Dále je zde prostor pro vyplnění údajů o advokátovi kupujícího nebo prodávajícího.

Jelikož jsem pro své klienty koupil a prodal desítky rezidenčních nemovitostí, nikdy jsem se nesetkal s tím, že by v nabídce bylo uvedeno jméno advokáta. Velmi pravděpodobně by mohlo být považováno za jakousi „jedovatou pilulku“ zbytečné uvádění advokáta ve smlouvě. Uvádět advokáta na dokumentu není obvyklé a mohlo by to vyvolat nežádoucí nebo nezamýšlené varování.

Moje předchozí obchodní manažerka v rámci společnosti uvedla, že s více než desetiletou praxí ve vedení firmy se ona sama ani žádný z jejích agentů nikdy neúčastnili soudního sporu souvisejícího s nemovitostmi. Povinností dobrého agenta a makléře je tvrdě pracovat, být čestný ve všech svých snahách, zastávat se klienta v jakémkoli směru; v ideálním světě to pomůže vést klienty bez čehokoli soudního charakteru. Je velmi důležité, aby texaský realitní makléř neposkytoval klientovi právní rady, místo toho ho vždy odkáže, aby si promluvil se svým právníkem.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *