Menü Bezárás

Lokális tudás. Global Reach.

A fő szerződés néhány területét érdemes megismernie lakástulajdonosként vagy hamarosan lakástulajdonosként. Ez az információ az eladók számára is fontos, akiknek ismerniük kell a szerződés minden csínját-bínját, hogy biztosan tisztában legyenek a tárgyalás tárgyát képező finomságokkal.

Texas államban az egy-négy családos lakóingatlanokra vonatkozó szerződés (viszonteladás) a legelterjedtebb szerződés, amelyet ingatlanok vásárlásához vagy eladásához használnak – nemrég, 2018 februárjában frissítették, hogy az ingatlanügynökök, a vevők és az eladók számára egyaránt hatékonyabbá tegyék a használatát. Más államokban, például Kaliforniában a brókerek ezt az egy-négycsaládos lakóingatlan-szerződést (viszonteladás) adásvételi szerződésnek nevezhetik. A kereskedelmi szerződéseknek saját formanyomtatványaik vannak, ahogyan a nyers földterület vagy új építésű ingatlanok vásárlása is. A texasi ingatlanügynökök körében “Egytől négyig” vagy “Lakossági viszonteladói” szerződésként ismert – ennek a szerződésnek számos aspektusa van, amelyekkel érdemes megismerkedni, ha Ön potenciális ingatlanvásárló vagy -eladó. Az egy-négy családra vonatkozó Lakossági szerződés (viszonteladás) 24 szakaszból áll, íme a teljes bontás:

1. szakasz – Felek: Ez a szakasz egyszerűen felsorolja a szerződő feleket, a vevő(ke)t és az eladó(ka)t. Ne feledje, hogy bár az ügynökök, a tulajdonjoggal foglalkozó személyzet és a jelzálogügynökök a vevőnek vagy az eladónak dolgoznak a szerződésen – ők 3. felek, és kötelesek “karnyújtásnyira” maradni, ami egy díszes módja annak, hogy azt mondják, hogy nincs pénzügyi érdekük, amely közvetlenül kapcsolódik az ingatlan megvásárlásához vagy eladásához. Például etikátlan lenne, ha egy ügynök 10 000 dollárt adna kölcsön a vevőnek, hogy segítsen megkötni az üzletet annak érdekében, hogy biztosítsa az üzlet létrejöttét.

2. szakasz – Ingatlan: Itt található az ingatlan jogi leírása, amely tartalmazza a telket, a tömböt, a kiegészítést, a várost, a megyét és a levelezési címet. Van egy hely az ingatlan javításainak és tartozékainak is, amelyeket az eladó megtart, és amelyeket el kell távolítani az ingatlan birtokba adása előtt a vevőnek. Vegye figyelembe, hogy az olaj-, gáz- vagy egyéb ásványi, víz-, fa- vagy egyéb érdekeltségek fenntartását külön kiegészítéssel kell megtenni, Texas állam által közzétett formanyomtatványon.

3. szakasz – Eladási ár: Itt kell kitölteni a készpénzes részt, a harmadik fél finanszírozási kiegészítésében leírt összes finanszírozás összegét, valamint a készpénz és a finanszírozás teljes összegét (ha van ilyen).

4. szakasz – Licenctulajdonos közzététele: Ez az a szakasz, amelyet az ingatlanközvetítő közzétesz, ha “az ügyletben félként vesz részt, vagy olyan házastárs, szülő, gyermek, üzleti vállalkozás nevében jár el, amelyben az engedélyes több mint 10%-os tulajdonrésszel rendelkezik, vagy olyan vagyonkezelő, amelyben az engedélyes vagyonkezelőként jár el.”

5. szakasz – Óvadéki pénz: Ebben a szakaszban kell megadni a foglaló összegét és azt, hogy melyik jogtulajdonos céget fogja használni a tranzakcióhoz. Egy erős összegű foglaló pénz jellemzően a vételár 1-2%-a. A legegyszerűbb formában a foglaló pénz az a jóhiszemű pénzösszeg, amelyet a vevő hajlandó feltenni azért, hogy az eladó elfogadja az ajánlatot, és levegye az ingatlant a piacról. A vevő ügynökének a szerződés hatálybalépését követő 3 napon belül kell átadnia a foglaló pénzt a szerződéstársaságnak. Az idő nagyon fontos ennél a bekezdésnél, és az én általános gyakorlatom az, hogy a foglaló pénzt azonnal átadom a jogkezelő cégnek. Ez garantálja, hogy az ügyfele teljesítette a szerződés ezen részével kapcsolatos kötelezettségeit.

A foglaló pénz, amelyet a címtársaságnak (aki letéti engedéllyel rendelkezik és tartja a pénzeszközöket) elküldenek, választhat, hogy tartalmaz-e kiegészítő címbiztosítást vagy sem. A kiegészítő címbiztosítás a szokásos címbiztosítás költségének körülbelül 5%-a, és az ingatlan határaival kapcsolatos beavatkozásokra terjed ki. Az ügyfeleim nevében küldött ajánlatokba mindig belefoglalom ezt a kiegészítő címbiztosítási fedezetet, ez olcsó és egy újabb védelem az ingatlan megvásárlásakor. Ezzel együtt nemrégiben részt vettem egy továbbképzésen, amelyet egy jó hírű helyi tulajdonosi társaság tulajdonosa tartott, aki tájékoztatott minket arról, hogy 13 éves üzleti tevékenysége során még egyszer sem fizetett ki követelést a tulajdoni kötvényre. Logikája megalapozott volt: “Ha a jogtulajdonosi cég megfelelően végzi a munkáját, akkor soha nem lehet probléma a jogcímbiztosítással.”

6. szakasz – Jogcímbiztosítás és felmérés: Mint a szerződés minden aspektusa, a vevő és az eladó között is megtárgyalható, hogy ki fizeti a jogcímbiztosítást, és melyik jogtulajdonosi céget választják. Hagyományosan az eladó fizette a jogcímbiztosítást, de a vevők számára kialakult versenykörnyezet (és az ehhez kapcsolódó alacsony lakáskészlet) miatt egyre gyakoribb, hogy a vevő ajánlja fel, hogy fizeti a jogcímbiztosítást, hogy megerősítse ajánlatát.”

A felmérés, mint minden más is, alkuképes – körülbelül 425 dollárba kerül. Ha az eladónak van olyan felmérése, amelyet a vevő rendelkezésére kíván bocsátani, a listázó ügynök aláíratja az eladóval a T-47-es eskü alatt tett nyilatkozatot, amelyet aztán közjegyzővel hitelesítenek. A T-47 egy olyan nyilatkozat, amely egyszerűen kijelenti, hogy a tulajdonosnak nincs tudomása az ingatlan alapterületének megváltozásáról. Például kijelenti, hogy nem voltak lényeges változások, mint például egy második emelet hozzáadása, vagy nem épült hozzáépítés, mióta az ingatlan az ő tulajdonukban van. Ez lehetővé teszi a vevők számára, hogy támaszkodjanak az ingatlanon húzott engedélyek körül talált információkra, valamint az adó- és négyzetméteradatokra, hogy azok helyesek legyenek. Határozottan arra bátorítom a vevőimet, hogy új felmérést kapjanak, mivel a földmérőhöz kötődnek – ha a jövőben kapcsolatba kell lépniük velük, akkor hozzáférhetnek a földmérőhöz. A legfontosabb, hogy egy új felmérés segít megbizonyosodni arról, hogy az ingatlan nem rendelkezik semmilyen teherrel. A 6. szakasz leírja, hogy ki fizeti a felmérés költségeit, valamint az új felmérés megrendelésének időkeretét (kivéve, ha a vevő beleegyezik, hogy az eladó által biztosított felmérést és T-47-et használja).

Egy alszakasz is található kifogások címmel, amely a vevő esetleges kifogásaival foglalkozik, valamint azzal, hogy a vevőnek hány napja van kifogást emelni a tulajdonjogi kötelezettségvállalás kiadását követően. Nem ritka, hogy a kifogások szakaszba az “Egycsaládos lakóház” feliratot írják, mivel senki sem akarna házat vásárolni, ha megtudná, hogy a ház olyan övezetbe van sorolva, amely tiltja az egycsaládos lakóházat.

7. szakasz – Az ingatlan állapota: Hogy a listázó ügynök átadta-e az eladói közzétételt a vevő ügynökének, általában az MLS “Supplementals” szakaszán keresztül – a vevő megadja, hogy megkapta-e az eladói közzétételt, vagy kijelenti, hogy nem kapta meg, és felsorolja, hogy az eladónak hány nap áll rendelkezésére a dokumentum átadására. Ebben a szakaszban a vevő azt is megadja, hogy elfogadja-e az ingatlant “ahogy van”, vagy a vevő kéri, hogy az eladó költségére végezzen el bizonyos javításokat vagy kezeléseket.

8. szakasz – Brókerdíjak: Ez egy egymondatos szakasz, amely egyszerűen kimondja: “A felek minden, a közvetítői díjak megfizetésére vonatkozó kötelezettségét külön írásbeli megállapodások tartalmazzák.”

9. szakasz – Zárás: Ide kerül a “legkésőbb” zárás időpontja: “vagy a 6D bekezdés szerinti kifogások orvoslását vagy lemondását követő 7 napon belül, attól függően, hogy melyik időpont a későbbi (zárás időpontja)”. Érdekes, hogy az 5. szakasszal ellentétben – az idő nem a lényeg. Ami azt jelenti, hogy ha ésszerű késedelembe esik egy ésszerű ideig, a szerződés nem semmisül meg pusztán azáltal, hogy nem lehet a pontos zárónapon lezárni. Erre példa lehet, hogy a jogtulajdonosi társaságnak egy plusz napra van szüksége egy dokumentum elkészítéséhez, például az egyik eladó halálával kapcsolatos örökösödési nyilatkozathoz. Ebben az esetben a zárás egy-két nappal későbbre tolódik, hogy a helyzetet orvosolni lehessen. Ezekben az esetekben a legjobb gyakorlat, ha a vevő és az eladó között módosítás készül, amely tartalmazza az új zárási dátumot.

10. szakasz – Birtoklás: Ez a szakasz azzal foglalkozik, hogy a vevő a zárás és a finanszírozás után azonnal birtokba veszi-e az ingatlant, vagy az eladónak visszlízinget ajánlanak fel. A legtöbb lakásvásárlás a záráskor és a finanszírozáskor átadja az ingatlan birtoklását, de nem túl ritka, hogy az eladó 3-7 napos visszabérlést kér annak érdekében, hogy az ingatlan lezárását követően kiköltözhessen.

11. szakasz – Különleges rendelkezések: Ez lényegében egy üres szakasz, amely lehetővé teszi a vevő számára, hogy az ingatlan eladására vonatkozó bármilyen különleges nyelvet vagy feltételt beillesszen. Kritikus, hogy ezt a rovatot soha ne egy ügynök töltse ki, hanem a szófordulatot közvetlenül a vevő ügyvédjének vagy egy jogtanácsosnak kell megadnia. Ha egy ügynök ebben a szakaszban szóvirágokat ad meg, az jogi tanácsadással egyenértékű, és ellentétes a Texas államban érvényes ingatlanügynöki magatartási kódex alapelveivel.

12. szakasz – Elszámolási és egyéb költségek: Ez a szakasz lehetőséget ad a vevőnek arra, hogy további elszámolási vagy zárási költségeket kérjen az eladótól. Egy tipikus jelzáloghitel-társaság legfeljebb 3%-ig engedélyezi az eladóval kapcsolatos elszámolási költségeket. Ez lehetővé teszi a vevő számára, hogy a szerződés 3. szakaszában 3%-kal megemelje ajánlatát, és ugyanezt a 3%-ot visszakérje az elszámolási költségekre. Bár ez első pillantásra ellentmondásosnak tűnhet, e lépés mögött stratégia áll. Lehetővé teszi a vevő számára, hogy kevesebb pénzt kelljen előre befizetnie a lezáráshoz, mivel a vételár 3%-át a hitelező által engedélyezett zárási költségekre fordítják, és a fennmaradó többletet a jövőbeni magán jelzálogbiztosításra (PMI) kell fordítani, ha alkalmazható.

13. szakasz – arányosítások: Kimondja, hogy az adókat méltányosan osztják el a vevő és az eladó között a zárás időpontja és a fizetendő adók alapján.

14. szakasz – Baleseti veszteség: Ha a szerződés időtartama alatt a házban kár keletkezik, például tűz, az eladó helyreállítja a ház korábbi állapotát, vagy a vevő felmondhatja a szerződést, és visszakapja a foglalót, vagy 15 nappal meghosszabbíthatja a teljesítési határidőt, és a zárás időpontja ennek megfelelően meghosszabbodik, vagy a vevőnek lehetősége van arra, hogy a biztosítási bevétel átruházásával elfogadja az ingatlant úgy, ahogy van.

15. szakasz – Nemteljesítés: Meghatározza az eladó és a vevő rendelkezésére álló lehetőségeket, ha valamelyikük nem teljesíti a szerződést, és nem teljesít.

16. szakasz – Közvetítés: Egyszerűen kimondja, hogy Texas állam “ösztönzi a viták alternatív vitarendezési eljárások, például közvetítés útján történő rendezését”. A közvetítés költségeit egyenlően kell megosztani a vevő és az eladó között. Abban az esetben, ha a két fél nem tudja megoldani a vitáját, a közvetítési záradék nem zárja ki, hogy bármelyik fél beperelje a másikat egy “illetékes bíróságon”.”

17. szakasz – Ügyvédi díjak: Texas államban “a vevő, az eladó, a listázó bróker, más bróker vagy a letéti ügynök, aki a jelen szerződéssel kapcsolatos bármely jogi eljárásban győzelmet arat, jogosult az ésszerű ügyvédi díjak és az ilyen eljárások összes költségeinek megtérítésére.”

18. szakasz: – Letétbe helyezés: Kimondja, hogy a letéti társaság nem szerződő fél, és nem vállal felelősséget a vevő vagy az eladó teljesítéséért vagy nem teljesítéséért. A foglaló pénzt az előlegre vagy a zárási költségekre fordítják, az összes többletet visszatérítik a vevőnek. Ha a zárás után visszatartott pénzeszközök felszabadítására van igény, mindkét félnek alá kell írnia a felszabadítást (ha mindkét fél nem írja alá, a folyósítás folyamata le van írva). Foglalkozik a zárás utáni károk helyreállításának folyamatával.

19. szakasz – Nyilatkozatok: Maga a szerződés túléli a lezárást, és a szerződésben szereplő bármely nyilatkozat érvényben van. Az eladónak joga van továbbra is bemutatni az ingatlant annak érdekében, hogy “hátsó ajánlatokat fogadjon, tárgyaljon és elfogadjon.”

20. szakasz – Szövetségi adózási követelmények: A “külföldi személy” általi vásárlásokkal foglalkozik – bizonyos méretű ügyletek esetén jelentéstételre kötelezi az IRS-t.

21. szakasz – Értesítések: Ide kerülnek a vevő és az eladó elérhetőségei. Legtöbbször az ingatlanügynök e-mail címe kerül ide. Szeretem az ügyfelem e-mail címét az “ügynök másolata” utasítással – hogy biztos legyek benne, hogy tudom, hogy a tranzakció másik oldala által kézbesített értesítésekről értesülök. Ne feledje, hogy ha többféle értesítés van jelen (például telefonszám, e-mail és cím), az ellenérdekű ügynöknek csak ezen utak bármelyikére kell értesítést küldenie. Ezért részesítem előnyben, ha csak az ügyfelem neve és e-mail címe van meg, azzal az utasítással, hogy az e-mailben én is szerepeljek. Ahelyett, hogy az ügyfelem esetleg lemaradna egy hívásról vagy nem ellenőrizné időben a postáját, a másik fél kénytelen mindkettőnknek e-mailt küldeni, ha bármilyen értesítést kézbesítenek.

22. szakasz – A felek megállapodása: Ebben a szakaszban jegyzi meg a fő szerződéshez csatolt kiegészítéseket, például a harmadik fél finanszírozási kiegészítést vagy az eladó ideiglenes lakásbérleti szerződését (más néven az eladó visszlízingjét).

23. szakasz – Felmondási lehetőség: Itt írja le az opciós időszak költségét és hosszát. A standard opciós díj 100 dollár 7 napra, de ez a két szám manipulálható a különböző kívánalmak elérése érdekében.

24. szakasz – Konzultáljon ügyvéddel az aláírás előtt: Ne feledje, hogy az eladó saját ügyvédjével írhat szerződést, vagy az eladó az ügyvédjével módosíthatja a Texas állam által kiadott hagyományos formanyomtatványok bármelyikét. Az ügyvédek hírhedt arról, hogy hozzáadják, törlik vagy manipulálják a nekik adott szerződéseket, hogy azok megfeleljenek az ügyfelük igényeinek. Különösen a kereskedelmi ingatlanok esetében gyakori és vitathatatlanul szükséges, hogy egy ügyvéd felülvizsgálja és módosítja a dokumentumokat, tekintettel a kereskedelmi ingatlanügyletek bonyolultságára. Az 1-4 családos lakóingatlanokra vonatkozó szerződés (viszonteladás) 24. szakasza kimondja, hogy “aláírás előtt konzultáljon ügyvéddel: A TREC szabályai megtiltják az ingatlanközvetítői engedélyeseknek, hogy jogi tanácsot adjanak. Olvassa el figyelmesen ezt a szerződést”. Ezután van egy hely a vevő vagy az eladó ügyvédjének adatainak kitöltésére.

Miatt, hogy ügyfeleim számára lakóingatlanok tucatjait vásároltam és adtam el, még soha nem láttam olyan ajánlatot, amelyben ügyvéd neve szerepelt volna. Nagyon valószínű, hogy egyfajta “mérgező pirulának” lehetne tekinteni, hogy szükségtelenül ügyvédet tüntessenek fel a szerződésen. Nem szokás ügyvédet feltüntetni a dokumentumon, és ez nem kívánt vagy nem szándékos vörös zászlókat vethet fel.

Egy korábbi értékesítési vezetőm a cégen belül azt mondta, hogy több mint 10 éves cégvezetési tapasztalattal a háta mögött sem ő maga, sem bármelyik ügynöke nem keveredett még ingatlanokkal kapcsolatos perbe. A jó ügynök és a brókercég kötelessége, hogy keményen dolgozzon, minden törekvésében becsületes legyen, mindenben kiálljon az ügyfélért; egy ideális világban ez segít abban, hogy az ügyfelek mentesüljenek minden peres jellegű pereskedéstől. Kritikus, hogy egy texasi ingatlanügynök nem ad jogi tanácsot az ügyfélnek, ehelyett mindig arra utalja őket, hogy beszéljenek az ügyvédjükkel.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük